買房子時想要節稅，其實主要體現在未來持有房屋期間的稅賦，以及在未來出售時的稅賦規劃。購屋當下的一次性稅費（如契稅、印花稅、登記規費等）是固定且難以大幅節省的，主要透過合法申報與善用自用住宅優惠來降低。
 

購屋時的一次性稅費，如何合理支付？

雖然這些稅費大多是固定的，但有幾點可以確保您支付合理且不吃虧：

• 確認房屋評定現值與公告地價： 契稅、印花稅、登記規費都與房屋評定現值和土地公告地價有關。這些都是政府公開的資訊，您可以在各地區的地政事務所網站查詢，或請代書提供，確保計算無誤。

• 妥善利用履約保證： 履約保證雖然有費用，但它能保障您的購屋資金安全，避免交易糾紛，從長遠來看是值得的投資，可以省下未來潛在的法律訴訟費用。

• 議定仲介費與代書費： 仲介費和代書費並非完全固定，您可以與仲介或代書事務所議價。多比較幾家，了解市場行情，有助於您支付更合理的費用。

• 仔細核對所有費用明細： 在簽署任何文件和支付款項前，務必仔細核對所有費用明細，確保沒有重複計費或不合理的收費項目。
   

買房子後，每年固定稅費的節稅策略

買下房子後，每年您主要會面臨房屋稅和地價稅這兩項固定稅費。這兩者都有「自用住宅」的優惠稅率，是節省稅金的關鍵：

1. 善用「自用住宅」稅率，降低房屋稅

房屋稅的稅率會依房屋用途而異。 只要符合自用住宅的條件，就能享有最低的 1.2% 稅率。

• 申請條件：

            房屋供本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）實際居住使用。 
            本人、配偶及未成年子女全國合計僅持有 3 戶以內的自住房屋。
            無出租或營業使用。
            務必設有戶籍！ 這是最重要的條件之一。

• 如何申請： 符合條件者，通常需在房屋完成所有權移轉登記後 30 天內，向房屋所在地的地方稅務局提出申請。如果您是新成屋或預售屋，則是在取得使用執照並辦理保存登記後提出申請。

2. 申請「自用住宅用地」稅率，降低地價稅

地價稅的自用住宅用地稅率是 0.2%，比一般用地的累進稅率低很多。

• 申請條件：

           土地所有權人或其配偶、直系親屬，在該地辦妥戶籍登記，也就是設有戶籍。
           該地沒有出租或營業使用。
           土地面積限制：都市土地上限 3 公畝（約 90.75 坪），非都市土地上限 7 公畝（約 211.75 坪）。
           土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬，全國只能有 一處 適用自用住宅優惠地價稅。

• 如何申請： 符合條件者，必須在地價稅開徵 40 天前（即每年 9 月 22 日前） 向土地所在地的地方稅捐稽徵機關提出申請，經核准後當年度即可適用；逾期申請則從次年開始適用。
   

未來出售房屋時的節稅預備

雖然現在是買房子，但提早了解未來出售時的稅務規定，能在買入時就做足準備，為將來的節稅打下基礎。目前台灣主要的房屋買賣稅是房地合一稅。

1. 保留所有「成本與費用」憑證

未來出售房屋時，房地合一稅的計算會從「成交價」扣除「成本」和「費用」，才是課稅所得。因此，在您購買房屋時及未來持有期間，務必妥善保存所有相關的合法憑證：

• 購屋成本： 買賣契約書、契稅單、印花稅單、仲介費收據、代書費收據、登記規費收據、契稅繳款書等。

• 裝潢與改良費用： 如果未來對房屋進行裝潢、修繕、增建等，且這些行為有提升房屋價值或延長使用年限的效益，而非單純維修，請務必保留裝潢合約、發票、收據等合法憑證。未來出售時，這些費用可以從售價中扣除，降低課稅所得。

2. 善用「自用住宅」的免稅額與優惠稅率

如果未來出售符合房地合一稅的自用住宅條件，可以享有 400 萬元免稅額，超過部分按 10% 課稅的優惠。這個條件跟您買屋時申請地價稅自用住宅用地優惠的條件很相似：

• 條件：
             個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住滿 6 年。
             在該 6 年內無出租或供作營業使用。
              6 年內未曾適用過此項優惠。

• 重要性： 買屋後就將戶籍遷入，並確保符合居住事實，是未來享有此優惠的關鍵。
   

總結與建議

買房子雖然有許多稅費，但透過善用「自用住宅」的各項優惠稅率，並妥善保存所有購屋及裝修的相關憑證，您就能在購屋後每年，以及未來出售時，有效地達到合法節稅的目的。

在購屋過程中，建議您務必尋求專業的地政士（代書）協助。 他們不僅能幫您處理所有繁瑣的過戶和登記手續，更能根據您的具體情況，提供詳細的稅務諮詢，確保您能充分享受所有應有的節稅優惠。
 

您是否有考慮購買哪種類型的房屋呢？是預售屋、新成屋還是中古屋？這會影響到一些稅務和費用的計算時點喔！