賣房子想要節稅，主要有以下幾個方向可以考慮，這都跟您出售房屋的稅制有關係。在台灣，目前主流的房屋買賣適用的是房地合一稅。

房地合一稅的節稅重點

如果您是在 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋，出售時適用房地合一稅，節稅的關鍵在於拉長持有時間、列舉可減除成本費用，以及善用自用住宅優惠。

1. 拉長持有時間，降低稅率

這是最直接也最重要的節稅方式。房地合一稅的稅率是根據您持有房屋的時間長短來決定的，持有越久，稅率越低。

• 持有期間 2 年內出售： 稅率 45% (境內居住者)

• 持有期間超過 2 年，未逾 5 年： 稅率 35% (境內居住者)

• 持有期間超過 5 年，未逾 10 年： 稅率 20% (境內居住者)

• 持有期間超過 10 年： 稅率 15% (境內居住者)

因此，如果您的時間允許，盡量讓持有期間超過 5 年，甚至 10 年，能大幅降低您的稅負。

2. 完整列舉成本費用，減少課稅所得

房地合一稅的計算方式是「成交價 - 成本 - 費用 - 土地漲價總數額 = 課稅所得」。所以，盡可能地列舉相關成本和費用，可以有效降低您的課稅所得，進而減少應繳的稅金。

您可以列舉的成本和費用包含：

• 原始取得成本： 買入房屋的價格、仲介費、契稅、印花稅、代書費等。

• 改良或修繕費用： 在持有期間為了增加房屋價值或效能所支付的費用，例如裝潢費、增建費、管線重拉等（需有合法憑證）。

• 移轉費用： 賣出房屋時支付的費用，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、代書費等。

重要提示： 所有相關的費用支出務必保留好合法憑證、發票或收據，才能在申報時提出證明。如果無法提出，稽徵機關可能會以成交價的 3% 計算費用，但最高不超過 30 萬元。

3. 善用自用住宅優惠 (一生一次 / 一生一屋)

如果您出售的房屋是您的自用住宅，且符合特定條件，可以享有非常優惠的稅率甚至免稅。

• 自用住宅免稅額 400 萬元：

               條件： 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住滿 6 年。
               條件： 在這 6 年內沒有出租或供作營業使用。
               條件： 6 年內未曾適用過此項免稅優惠。
               優惠： 課稅所得在 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元的部分，按最低稅率 10% 課徵。

• 土地增值稅自用住宅優惠稅率 (一生一次 / 一生一屋)：

                 一生一次： 只要您符合自用住宅條件 (例如出售前一年沒有供營業或出租使用，土地面積在都市土地 3 公畝或非都市土地 7 公畝範圍內)，可以申請按 10% 的優惠稅率課徵土地增值稅。這個優惠每人一生只能用一次。         
                 一生一屋： 如果您已經用過「一生一次」的優惠，但又符合「一生一屋」的更嚴格條件 (例如出售時沒有其他自用住宅、持有並設籍滿 6 年、出售前 5 年內沒有出租或營業)，也可以申請 10% 的土地增值稅優惠稅率。

舊制財產交易所得稅的節稅重點 (如果您是 2015 年底前取得的房屋)

如果您出售的房屋是在 2015 年 12 月 31 日以前取得的，且不適用房地合一稅，則會適用舊制的財產交易所得稅。這部分是併入您的綜合所得稅中課徵。

舊制節稅的關鍵同樣是列舉成本費用。由於舊制通常是按房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得，因此能提出實際的購屋成本和改良費用，並經稅捐機關核實認定，通常會比直接按比例計算來得划算。
 

總結與建議

• 保留所有憑證： 這是最重要的！無論是買入、裝潢、還是出售房屋的所有費用，都請務必保留好相關的合法憑證。

• 了解稅務法規： 房屋買賣的稅務相對複雜，建議您在出售房屋前，花時間了解相關的稅務規定，或直接諮詢專業人士。

• 尋求專業協助： 最保險且有效的方式是諮詢地政士 (代書) 或會計師。他們可以根據您的具體情況，協助您評估最適合的節稅方案，並確保所有申報符合法規。

請問您打算出售的房屋是大概什麼時候買的呢？知道這個資訊可以幫助我給您更精確的建議喔！