土地增值稅是台灣針對土地所有權移轉時，土地自然漲價的部分所課徵的稅。簡單來說，就是土地在您持有期間所增加的價值，政府會針對這個增值課稅。

土地增值稅的計算方式

土地增值稅的計算相對複雜，主要涉及以下幾個要素：

1. 計算土地漲價總數額

土地漲價總數額 = 申報土地移轉現值 － 原規定地價或前次移轉現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）－ (改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔總費用)

• 申報土地移轉現值： 指您出售土地時，向稅捐機關申報的現值，通常會參考當年度的公告土地現值。

• 原規定地價或前次移轉現值： 指土地取得時的公告現值，會根據物價指數進行調整，以反映通膨。

• 改良土地費用： 指您在土地上進行的改良工程所支付的費用，例如整地、改良土壤等。

• 工程受益費： 因土地受益於公共工程所負擔的費用。

• 土地重劃負擔總費用： 如果土地曾進行重劃，所支付的相關費用。

2. 判斷適用稅率

土地增值稅的稅率分為一般用地稅率和自用住宅用地稅率兩種。

一般用地稅率：

一般用地稅率採三級累進稅率，且會根據土地的持有年限進行減徵。土地持有年限越長，可享的減徵優惠越多。

• 備註：

  a：土地漲價總數額
  b：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價指數調整後之總額）

自用住宅用地稅率：

符合自用住宅條件的土地，可享有10%的優惠稅率，且沒有累進課稅的問題。

應徵稅額 = 土地漲價總數額 × 10%

自用住宅優惠條件（「一生一次」）：

一生一次的自用住宅優惠，只要符合以下所有條件，就可適用：

• 面積限制： 都市土地面積未超過3公畝（約90.75坪），非都市土地面積未超過7公畝（約211.75坪）。

• 戶籍登記： 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。

• 居住事實： 出售前1年內，沒有供營業使用或出租。

• 房屋所有權： 地上的建築改良物屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

• 房屋現值： 若自用住宅建築工程完成未超過1年，其房屋評定現值須達所占基地公告土地現值的10%以上。

• 次數限制： 一人一生只能適用1次。

自用住宅優惠條件（「一生一屋」）：

如果已經使用過「一生一次」的優惠，且仍符合特定條件，可以申請「一生一屋」的自用住宅優惠稅率，條件會更為嚴格：

• 持有期間： 出售前持有該土地6年以上。

• 戶籍與居住： 土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

• 使用限制： 出售前5年內，無供營業使用或出租。

• 面積限制： 都市土地面積未超過1.5公畝（約45.375坪），非都市土地面積未超過3.5公畝（約105.875坪）。

• 處數限制： 出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋。

申報時間與地點

• 申報時間： 土地所有權移轉時，應於契約簽訂日起30日內向主管稽徵機關申報土地移轉現值，並繳納土地增值稅。

• 申報地點： 向土地所在地的地方稅稽徵機關（如各縣市稅捐稽徵處）辦理申報。

重購退稅

為鼓勵自住換屋，政府設有土地增值稅重購退稅的優惠。如果您出售自用住宅用地後，在2年內重新購買另一塊自用住宅用地，且符合特定條件，可以申請退還原出售土地所繳納的土地增值稅。

重購退稅條件：

• 時間限制： 土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地（先買後賣或先賣後買皆可）。

• 地價關係： 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後的餘額。

• 所有權人一致： 原出售土地及新購土地的所有權人須為同一人。

• 自用條件： 出售土地及新購土地上的房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，且在該地辦竣戶籍登記。

• 面積限制： 新購自用住宅用地於都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。

• 使用限制： 新購房屋沒有任何出租或供營業的情形。

• 後續限制： 因重購土地退還土地增值稅者，其重購的土地自完成移轉登記起5年內不得再行移轉或改作其他用途（戶籍遷出者亦同），否則將會追繳原退稅款。

申請方式：

您可以準備相關文件（如土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書、原出售及重購土地契約影本、土地增值稅繳款書收據正本等），向土地所在地的稅捐稽徵機關申請。

土地增值稅的計算和優惠適用條件較為細緻，若您有相關土地交易需求，建議您可利用財政部稅務入口網的線上試算工具，或直接洽詢專業的會計師、地政士，以確保稅務處理的正確性。