房地合一稅是台灣針對不動產交易所得課徵的所得稅，旨在抑制房地產炒作。其計算方式主要為：課稅所得 × 適用稅率 = 應納稅額。

房地合一稅的計算步驟
 

1. 計算課稅所得

課稅所得 = 成交價額 － 取得成本 － 必要費用 － 土地漲價總數額

• 成交價額： 指您出售房屋土地所收取的總價。

• 取得成本：

  1.如果您是買賣取得，成本就是買入的成交價額。
  2.如果是繼承或受贈取得，成本是以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值為準。
  3.此外，取得房屋後達可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，以及取得房屋後能增加房屋價值或效能且非2年內能耗竭的增置、改良或修繕費，都可以列入成本。
   

• 必要費用： 指您在出售房屋土地時所支付的費用，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。如果無法提供證明文件，可以按成交價額的3%計算，但有上限金額30萬元。
   

• 土地漲價總數額： 這是指土地移轉時，依《土地稅法》規定計算的土地漲價金額。這部分會在計算房地合一稅時扣除，因為土地增值稅已經針對這部分課稅了。

2. 判斷適用稅率

房地合一稅的稅率會依據持有期間和身分（境內居住者、非境內居住者、營利事業）而有所不同。

個人境內居住者稅率：
 

自住優惠條件：

符合以下所有條件，可享課稅所得400萬元免稅額，超過部分按10%稅率課徵，且6年內以1次為限：

• 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。

• 持有並實際居住於該房屋連續滿6年。

• 交易前6年內，無出租、供營業使用或執行業務使用。

其他身分稅率：

• 個人非境內居住者：

  1.持有期間2年以內：45%
  2.持有期間超過2年：35%
   

• 營利事業（總機構在境內）： 稅率比照個人依持有期間採差別稅率，並分開計稅，併入年度營利事業所得稅辦理結算申報。

  1.持有期間2年以內：45%
  2.持有期間超過2年未逾5年：35%
  3.持有期間超過5年：20%
   

• 營利事業（總機構在境外）：

  1.持有期間2年以內：45%
  2.持有期間超過2年：35%

申報時間與地點

• 申報時間： 房屋、土地完成所有權移轉登記日（或房屋使用權交易日、預售屋及其坐落基地交易日、符合視為房地交易之股份或出資額交易日）的次日起算30日內，無論有無應納稅額，都必須辦理申報。

• 申報地點： 向戶籍所在地國稅局辦理申報。如果沒有戶籍地或居留地，則以房屋或土地所在地之國稅局申報。

應備文件

申報時通常需要備妥以下文件：

• 個人房屋土地交易所得稅申報書（可至財政部電子申報繳稅服務網站下載或臨櫃索取）。

• 不動產或房屋使用權買入及賣出的買賣契約書影本（私契）。

• 成本及必要費用相關證明文件（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費收據等）。

• 其他相關證明文件。

注意事項

• 預售屋交易： 預售屋交易也適用房地合一稅2.0，其獲利同樣需依持有期間課徵稅率。

• 重購退稅： 如果您出售自住房地後，在2年內重購自住房地（不論是先買後賣或先賣後買），且符合一定條件，可以申請重購退稅優惠。換大屋可全額退稅，換小屋則按比例退稅，但重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。

• 遺失證明文件： 若部分證明文件遺失，導致成本費用無法核實認定，稅務機關會依相關規定推計費用。

• 線上試算： 財政部稅務入口網提供「個人房地移轉稅務試算」專區，您可以利用此工具進行初步試算，作為參考。
   

由於房地合一稅的計算和規定較為複雜，建議您在交易前，可以諮詢專業的會計師或地政士，以確保正確計算稅額並完成申報。